🙋 Respuestas claras para entender cómo funciona la compra de una propiedad en Chile, desde la promesa hasta la escritura.
🏗️ Proceso de compra
🏠 Entrega inmediata: edificio terminado con recepción municipal. Se puede escriturar y ocupar de inmediato.
🟩 En verde: proyecto en construcción con permiso de edificación. Se compra mediante promesa y se escritura al final.
⬜ En blanco: preventa sin obras iniciadas. Precio más bajo, pero plazos más largos y mayor riesgo de retraso.
⏳ Plazos típicos: 12 a 36 meses entre promesa y entrega.
📌 Revisa siempre cláusulas de reajuste UF, tolerancias de entrega y multas por desistimiento en la promesa de compraventa.
💡 Cotización y simulación: evalúa precio, pie, dividendos y opciones de financiamiento.
🔒 Reserva: pago inicial para bloquear la unidad (entre $100.000 y $1.000.000).
📝 Promesa de compraventa: contrato notarial que fija precio, plazos y condiciones del pie.
💵 Pago del pie: total o en cuotas; algunas inmobiliarias ofrecen fraccionamientos.
🏦 Gestión de crédito hipotecario: solicitud de financiamiento bancario o con mutuaria.
🔎 Tasación y estudio de títulos: el banco valida el valor y los antecedentes legales.
✅ Aprobación del crédito: el banco emite la carta de aprobación y condiciones de tasa.
✍️ Escritura y firma notarial: contrato definitivo que transfiere la propiedad.
🏛️ Inscripción en el Conservador: el comprador pasa a ser propietario legal.
🎉 Entrega y postventa: recepción material del inmueble y garantías constructivas.
🔁 En proyectos en verde o blanco, entre la promesa y la escritura pueden pasar 12 a 30 meses. Mantén actualizada tu preaprobación bancaria durante ese tiempo.
💰 Financiamiento
Son costos administrativos y legales del crédito hipotecario. No forman parte del pie ni del valor comercial del inmueble.
📐 Tasación: determina el valor comercial del inmueble (2–5 UF).
📑 Estudio de títulos: revisión legal del historial del inmueble (3–6 UF).
✍️ Gastos notariales: arancel cobrado por el notario (2–3 UF).
🏛️ Conservador de Bienes Raíces: inscripción definitiva (≈ 0,8% del valor o 50% rebajado si DFL2).
🧾 Impuesto de timbres y estampillas: 0,8% del crédito o 0,2% si DFL2.
📄 Borrador de escritura: aproximadamente 3,5 UF.
📊 Promedio total: entre 1% y 2,5% del monto del crédito.
💡 Algunas inmobiliarias o bancos bonifican parcialmente estos gastos. Consulta antes de elegir la institución financiera.
📌 Tasa nominal anual: porcentaje aplicado al capital por año (ej.: 4,5% anual).
🗓️ Tasa mensual: la tasa anual dividida en 12 (ej.: 4,5% anual ≈ 0,37% mensual).
💳 CAE (Costo Anual Equivalente): incluye intereses, seguros y comisiones; refleja el costo real total del crédito. Es el indicador clave para comparar ofertas.
🌐 Consulta tasas referenciales en cmfchile.cl y el valor UF diario en bcentral.cl.
📉 Subsidio a la tasa (Ley 21.748): reduce el costo del crédito hipotecario para segmentos medios.
🛡️ FOGAES (Ley 21.543): garantía estatal para facilitar el acceso al crédito.
🎁 Beneficios DFL 2: exenciones tributarias, rebaja de timbres y renta presunta para viviendas hasta 140 m².
🏘️ Programas de arriendo y mejoramiento: DS-52, DS-10, DS-27.
📋 Verifica vigencia y requisitos en chileatiende.cl o minvu.cl. Los subsidios se actualizan con el presupuesto anual.
📊 La UF se reajusta diariamente según el IPC; impacta el valor del pie y los dividendos.
📈 La plusvalía depende del desarrollo urbano, conectividad y servicios del sector.
🏦 El Banco Central publica semanalmente la tasa hipotecaria promedio del sistema.
🔄 Los precios en UF reflejan estabilidad frente a la inflación, pero los dividendos varían mes a mes.
🌐 El acceso a financiamiento puede cambiar según política monetaria y tasas internacionales.
🔗 Fuentes: Valor UF diario → bcentral.cl · Tasas → cmfchile.cl · Precios m² por comuna → CChC.
📘 Glosario técnico inmobiliario
Fraccionamiento del pie inicial con o sin interés durante el período de promesa, facilitando el acceso a la propiedad.
Mecanismo donde la entidad financiera o inmobiliaria asume la variación de la tasa de interés por un período determinado.
Renta mínima asegurada al comprador inversionista por un período determinado, ofrecida por la inmobiliaria.
Todas las cuotas, precios y dividendos se expresan en UF, reajustándose diariamente según inflación medida por el IPC.
Variación positiva del valor del inmueble en el tiempo, influida por el desarrollo urbano, conectividad y demanda del sector.
Costo Anual Equivalente: incluye interés, seguros y comisiones, reflejando el costo real total del crédito. Clave para comparar ofertas entre bancos.
Derecho legal del cliente a trasladar su crédito hipotecario a otro banco sin realizar una nueva compraventa.
Pago inicial para asegurar una unidad inmobiliaria. Su monto fluctúa entre $100.000 y $1.000.000 según la inmobiliaria.
Contrato notarial que fija precio, plazos, condiciones del pie y multas por desistimiento antes de la escrituración.
Contrato definitivo firmado ante notario que transfiere legalmente la propiedad del vendedor al comprador.
Traspaso del crédito hipotecario desde una entidad financiera a otra, manteniendo las condiciones del contrato original.
Régimen especial para viviendas de hasta 140 m². Otorga beneficios tributarios: rebaja de timbres (0,2%), exenciones de contribuciones y renta presunta.
Penalidades económicas cuando una de las partes no cumple plazos o se retracta de la promesa de compraventa.
Margen de atraso permitido por contrato antes de activar compensaciones al comprador. Se establece en la promesa.
Regula la administración, gastos comunes y derechos de los propietarios en edificios y condominios en Chile.
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